上市房企信托融资成本最高达24% 近半数超10%

　　本报记者 邢 萌

　　近期，大型房企信托违约事件热度持续。房地产信托作为信托公司重要融资方式，颇受房企青睐。近年来，在严监管背景下，房地产信托规模持续收缩，截至二季度末，投向房地产领域的信托资金规模为2.08万亿元，同比下降约17%。

　　值得注意的是，对于部分上市房地产公司，信托融资占据着相当大的比重且成本高企。记者梳理相关半年报发现，上半年，A股110余家上市房企中，有15家披露信托融资情况，信托融资成本在所有融资途径中“最贵”，近半数融资成本达到10%以上，个别公司高达24%。信托融资占比方面，4家信托融资规模占比超30%，其中*ST新光占比接近70%。另外，截至上半年末，3家房企信托融资余额超百亿元，金融街更是高达210亿元。

　　　融资成本最高达24%

　　近半数超10%

　　相较于银行贷款，信托融资条件更为宽松，不过成本并不小。房企主要通过非标融资中的房地产信托融资获取非银贷款，其利率通常较银行贷款利率更高。

　　*ST新光最为典型，信托融资成本跨度极大。半年报显示，截至今年6月末，*ST新光的信托融资余额为22.80亿元，融资成本区间为3.36%至24%，融资期限在两年及以下。此外，公司曾两次向某头部信托公司借款合计4.50亿元，合同利率为9%，两笔贷款于2018年9月份逾期未还，已处于司法执行中。截至今年6月末，上述借款的逾期利率高达24%。

　　虽然24%的利率尚属个例，但总体上房企的信托融资成本也着实不低。相关数据显示，15家上市房企中有7家信托融资成本均超10%。从平均融资成本来看，4家房企在10%-11%之间；从融资成本区间来看，*ST新光等3家融资成本最高达到10%以上。

　　“实际上，相较于前几年，房企的信托融资成本有所下降。”用益信托研究员帅国让表示，目前，房地产信托项目面向投资者的年化收益率在7%以上，叠加信托公司收益考虑，导致房企融资成本普遍超过10%。

　　“现在房地产信托实行监管余额管控，加上压降非标融资类规模的压力，使信托公司议价能力提高。”某地方国资背景信托公司内部人士认为，“公司选择项目较为保守，房地产信托的年化收益率普遍在7%上下浮动，按公司2个点的利润来算，房企融资成本大概在9%至10%之间。”

　　“随着房地产信托监管收紧，目前，公司对于项目选择更为审慎，倾向于大型房企，位置偏向于一二线城市等发达地区。另外，项目年化收益率区间为7%至9%，公司利润一般要维持在1.5%乃至2%以上。因此，房企融资成本在10%以上属于正常现象。”某央企背景信托公司相关人士如是说。

　　4家信托融资占比超30%

　　金融街规模达210亿元

　　虽然成本高企，但多家房企仍将信托融资视为最重要的融资渠道。记者梳理发现，15家上市房企中，上半年，*ST新光等4家上市房企融资规模占比均超过30%。其中，*ST新光信托融资占比最大，信托融资余额为22.80亿元，占总融资额的68%。

　　与此同时，信托融资规模居高不下，金融街等3家上市房企的融资规模过百亿元。以金融街为例，截至6月末，金融街的信托融资余额为213亿元，占总融资额的26%。

　　“高成本的信托资金规模居高不下，主要是受强监管政策影响。”帅国让认为，当前，房企在银行开发贷、发债、海外融资等融资渠道受限，而信托灵活的资金运用方式，在一定程度上可以缓解房企资金流动性紧张局面。

　　目前，股权型房地产信托逐渐成为转型的探索方向。中诚信托统计数据显示，房地产股权投资模式发展迅速，上半年采取股权投资模式的房地产集合信托规模达到1138.73亿元，环比上升38.64%，同比升幅更是达到377.15%，创近年来新高，成为信托投资房地产领域最主要的投资模式。

　　普益标准认为，房地产股权投资信托由于既不占用信托公司非标债权额度，又能优化房企的财务指标，将迎来阶段性发展需求，成为房地产信托业务转型发展的突破口。