房价涨幅全面放缓 单月销售增速首次转负

　　8月16日，国家统计局分别发布7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况、1-7月份全国房地产开发投资和销售情况，以下为本期数据点评。

　　　房价涨幅全面放缓

　　7月，70个大中城市新建商品住宅均价环比0.3%、同比4.1%，分别较上月降低0.1个和0.2个百分点；二手住宅均价环比0.1%、同比3.3%，均较上月降低0.2个百分点。

　　房价涨幅从6月“稳中趋缓”转变为7月“全面放缓”。7月不论新房或二手房价格，其同比和环比增速均有所放缓，这在今年属于首次，调控政策效力正在进一步释放。一方面，房地产金融监管持续从严，个人按揭出现停贷、缓贷的现象；另一方面，多地楼市调控继续加码，如上海强化了限购和房价核验，西安、无锡、绍兴形成二手住房参考价格机制，北京、太原、温州则针对学区房炒作强化管理。

　　在各线城市中，一线城市各项房价增速的回落幅度最为明显，二手房价同比收窄了0.5个百分点，新房和二手房价环比均收窄0.3个百分点；二线城市相对平缓，各项房价增速回落幅度在0.2个百分点以内；三线城市二手房价环比下跌0.1%，为今年首次负增。

　　单月销售增速首次转负

　　1-7月份，商品房销售面积10.2亿平方米，同比增长21.5%，两年复合平均增长7.0%；商品房销售额10.6万亿元，同比增长30.7%，两年复合平均增长13.1%。

　　销售面积和销售额同比及两年平均增速均较上月继续回落，从单月情况来看，二者同比增速分别为-8.5%和-7.1%，年内首次出现负增。需求侧受制于房贷政策收紧（个人按揭贷款累计增速较上月收窄了6.9个百分点），供给侧受制于融资政策收紧（房企到位资金同比增速进一步放缓至18.2%，其中国内贷款降幅扩大至-4.5%），促使购房与推盘意愿双双降低。加之去年7月起，房地产市场销售已摆脱疫情影响转入正常，导致今年7月单月成交增速转负。

　　开发投资依然坚挺

　　1-7月份，全国房地产开发投资8.5万亿元，同比增长12.7%，两年平均增长8.0%。房地产投资依然坚挺，两年平均增速仅有0.2个百分点的小幅回落，一是由于施工情况尚好，1-7月房屋累计施工面积89.2亿平方米，同比增长9.0%，增速有所下降但仍处于高位；竣工面积4.2亿平方米，同比增长25.7%，同上月增速持平。二是由于前期较多的土地购置开始形成土地投资，通常三季度是土地投资占比开发投资的高点。

　　从当期土地市场的情况来看，1-7月，房地产开发企业土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%；土地成交价款5121亿元，下降4.8%。在中央要求加快完善“稳地价”工作机制下，多地调整土地集中竞拍规则，土地出让相应延期或中止，造成7月没有形成原定的“两集中”供地高峰。单月土地购置面积为1742.8万平方米，略高于去年同期，没有特别突出的表现；WIND口径显示的100个大中城市单月土地成交面积仅3344.5万平方米，是去年以来单月成交的次低。

　　预计8月单月市场成交继续负增

　　调控政策方面，针对二手房、学区房的调控可能继续强化，由于其调控手段不如新房市场直接，预计更多地区可能参考二手住宅成交参考价格机制，或在整治规范房地产市场秩序方面进行强化，并与教育改革协同推进。

　　市场成交方面，随着去年8月销售基数抬高，预计今年8月商品房销售面积和销售额单月继续负增，累计增速进一步趋缓。

　　土地成交方面，在加快完善“稳地价”工作机制的要求下，多地将修改“两集中”供地土拍规则，土地出让的原定节奏将延后，后续土地成交有补量放大的可能。

　　开发投资方面，预计房地产投资增速稳中有落，相对其他固定资产投资项目依然坚挺。

　　（交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟、资深研究员夏丹）