二手房指导价正成为楼市调控的常态化手段

　　本报记者 彭 妍

　　目前，全国已有多个城市出台了“二手房指导价”， “二手房指导价”将成为房产调控的标配。一线城市中，除广州、上海、深圳之外，近期北京也发布了海淀区试点二手房挂牌指导价的新政策。多名海淀区房产经纪人向《证券日报》记者证实了上述消息。

　　业内人士认为，此政策的出台不仅可以制约中介挂牌，减少中介炒高房价，也将促使北京二手房市场全面降温。此外，记者注意到，此次指导价格发布对于购房者和卖房者的影响也很大，不少着急卖房的业主自愿选择降价加速成交，而购房者则更多选择观望。

　　中介表示外网展示房源

　　均按照指导价

　　据报道，北京市海淀区房地产经纪协会于近期发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为。同时，海淀房协也发布了部分热点小区的二手房交易指导价，供中介机构参考，名单包含海淀29个重点小区，针对60平方米以下小户型、60-90平方米中户型以及90平方米以上大户型均给出了指导价。超过挂牌指导价1%的不让挂牌。

　　据了解，此次整顿旨在遏制个别中介机构为了抢房源，抬高售价扰乱二手房交易市场的恶意竞争行为，维护市场良性健康发展；通过指导价让过热区域的二手房市场价格回归理性，贯彻“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”；针对恶意竞争、偏离指导价、报价过高等违规行为，在相关信息的真实性、合理性核实清楚前，将不对外发布相关信息、不提供委托代理服务。

　　多家房产中介公司均表示已收到相关通知，根据要求，对于海淀29个重点小区不符合指导价的房源已经在外网上进行了下架。

　　一名海淀区的房产经纪人对《证券日报》记者表示，规定于国庆假期后执行，10月8日起，相关小区新增房源的挂牌价不得超过指导价，不符合指导价条件的，不得接受登记委托。目前已挂牌的房源也需向海淀房协报备，超过指导价的房源亦不能继续挂牌。

　　“在接到相关通知以后，对于已挂牌的房源，我们已经主动联系且告知业主调整报价，不调整的不予外网展示，但不影响正常卖房、过户。”另一家海淀区某中介机构的销售人员对记者表示，以某小区为例，尽管目前有一百来套房源在售，但是在外网能展示出来的，只有十几套。

　　《证券日报》记者在中介机构的App以及某线上找房平台搜索时注意到，平台显示的房源挂牌价皆符合指导价。以上地东里小区为例，平台显示建筑面积在60平方米以下的挂牌价在13.73万元/平方米-13.89万元/平方米之间，而未在外网展示的同样大小面积的房子最少在13.9万元/平方米以上。值得注意的是，在海淀区试点二手房挂牌指导价的新政策之前，上述户型在外网的挂牌价已达到了17万元/平方米左右，而目前的指导价只有13.9万元/平方米，相当于打了八折。

　　对此机制，中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》表示，主要有两个作用，首先是指导价格挂牌，特别是互联网挂牌，可以减少中介炒作，但并不能完全抑制市场成交。其次，影响贷款，作为银行评估价格的标准，这个肯定有影响，相当于增加了首付，但其实影响也有限，主要针对贷款比较多的刚需影响大，对于改善型客户影响相对有限。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似机制下，相关房源的挂牌等情况会得到规范，同时市场交易等也明显会降温。至少目前看，二手房的价格泡沫会减少。

　　着急卖房者主动降价

　　购房者多选择观望

　　一名市场人士分析称，北京此次二手房指导价规定由海淀房协出台，并非住建部门，在约束中介行为的同时也给卖房者和购房者带来一定影响。

　　“限制挂牌价格，将使得29个热门小区的绝大部分房源无法对外展示，并不影响他们交易，但成交量会进一步萎缩，成交周期变长。这段时间看房量也比较少。”某房产中介工作人员向《证券日报》记者介绍。

　　“从目前情况看，指导价格对于着急卖房的业主影响最大，部分急售房源有一定的议价空间，他们主要通过降价来加速成交。”另一家房产中介工作人员亦向记者透露，其实最近这两个月成交价有一定降幅，业主对价格的预期在减弱。

　　上述工作人员还表示，无法对外展示的房源目前成交价要高出指导价很多，但是只要买卖双方同意，可以成交，不受上述指导价约束。他给记者举例称：“前两天成交的一个建筑面积44.8平米的一居室价格为738万元，单价在16.48万元/平方米，超出了指导价。”

　　某中介经纪人表示：“大家都希望业主可以按照指导价格卖，但若降价太多，大多业主宁愿不放盘。目前看，由于政策刚出来，不少客户选择观望，他们也需要时间决定。”

　　中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对《证券日报》记者表示，指导价产生了一定的效果，其主要是改变了购房者的房价预期，当看到指导价和房产报价差距较大时，很多买房者就会观望，这种观望会降低房地产交投活跃度，从而使得急切脱手的业主主动降低报价。当然，成交下降还因为二手房指导价配套一些政策，比如房贷按揭放款速度减慢。这也意味着，如果客户虚假报价，往往会在房贷比例上吃亏，需要有较高的自付比例。这也使得二手房指导价实际上成为压制炒房的重要手段。

　　“今年上半年，我的房子报价950万元还有看房的，也有人出价930万元，当时犹豫没卖，现在几乎没什么人来看房，最高报价也只有870万元。”一位已将名下二手房挂牌近一年的张女士向《证券日报》记者介绍。

　　张女士的困扰并不是个例。不少业主均表示，能明显感觉到二手房市场有所降温。

　　对于购房者而言，由于价格波动较大，而且放贷周期长，很多人选择了观望或者转向新房项目。某中介人员对记者表示，“未来房价可能还会下降”。

　　未来房地产市场

　　降温态势将持续

　　二手房指导价正成为楼市调控的常态化手段。

　　今年以来，全国多地陆续设立二手房指导价机制。从各地建立的机制看，主要瞄准房价涨幅较大的热点区域、热点小区。目前来看，这些机制对当地二手房价格的降温作用明显。尤其是今年最早实施二手房指导价的深圳。8月份深圳二手住宅成交量仅2043套，同比下跌超80%，创下近10年新低。同时，8月份深圳二手房价格环比下降0.4%，继5月份后已连续4个月环比下跌。

　　业内专家也表示，二手房成交参考价机制，对于楼市最直接的影响就是二手房交易量下跌。在盘和林看来，二手房指导价会让当前北京楼市交易区域冷静，成交量减少，同时成交价格会有下降，尤其是当前，北京学区改革，学区房本身具有一些不确定性，所以指导价会让房地产市场有所降温。

　　张大伟表示，北京二手房市场全面降温，除了二手房指导价带来的影响之外，与三季度的房贷收紧不无关系。其实，没有指导价的小区的房价也在下降。

　　中原地产研究中心统计数据显示，9月份一线城市二手房数据全线暴跌，整体数据已经是最近多年来的历史新低：北京二手房市场9月份成交量只有12575套，相比2020年的17259套下调27%，环比下调21%，创造连续18个月的市场最低点。

　　对未来市场走向，业内专家预计，随着部分热点区域如海淀区二手房指导价机制的逐步落实，对于“学区溢价”过高的小区，价格或将出现下调，北京市场成交量将继续下行，未来房价将更趋于稳定。