多笔地产ABS融资将启动发行 优质民营房企有望率先享受“红利”

　　记者 王丽新

　　随着近期融资环境有所放松，多笔供应链ABS融资计划获准发行，优质民营房企有望率先享受“红利”。

　　12月6日，龙光集团宣布将于近期启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作；12月5日，碧桂园官微披露，拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品；同日，金地集团“长城证券-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划”获准发行，拟于2022年初上市。进入12月以来，7天内便有多家民营房企释放融资计划。

　　对此，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示，“房企ABS融资获批传递出房企融资环境有所放宽”，但值得注意的是，ABS融资更多倾向于资质较优房企。

　　多笔ABS融资计划获准发行

　　银行贷款、债券融资、ABS融资、信托融资、商票、关联方借款、夹层式资管计划、引入战略投资、定向增发等是房企主要融资手段。但从过往来看，民营房企通过前述手段进行融资并不顺利，不过这一境况或将迎来转机。

　　对于发行供应链ABS产品，碧桂园指出，供应链ABS产品作为创新型融资方式，有助于上游企业拓宽融资渠道、降低融资成本、提高经营效率，从而增强碧桂园供应链体系内合作伙伴的竞争力。

　　此外，万科也加入到ABS融资大军中。有消息称，万科拟于近期发行7.77亿元供应链ABS，并计划于12月份将2021年内供应链ABS额度发行完毕。

　　“ABS融资从9月份起出现三个明显变化：一是发行总量大减，月度平均下滑30%以上；二是首次发行的融资项目数量收缩，月均为个位数；三是供应链ABS规模大幅下降，特别是10月份和11月份，供应链ABS规模不及9月份的三分之一。”中指研究院企业事业部研究副总监陈星对《证券日报》记者表示，自11月份以来，CMBS/CMBN及购房尾款各仅有一笔新融资项目发行。

　　此外，11月份，据上交所信息披露显示，多笔ABS融资计划已得到回应。例如“融创环球中心资产支持专项计划”显示为已通过、“中铁置业青岛中心资产支持专项计划”显示为已受理等。而进入12月份以来，更有多笔购房尾款、供应链融资计划项目状态出现更新。例如新铁鑫建购房尾款资产支持专项计划、绿城2021年度应收账款资产支持专项计划，均显示为已反馈。由此可见，各融资类别均已进入审核程序，ABS新增项目发行进入预热阶段。

　　据中指研究院监测数据显示，2021年1月份-11月份，ABS融资总额占房企非银融资的22.4%，其中供应链ABS为融资主力，前三季度融资额占房企ABS发行总额的60%以上。

　　陈星认为，房企发行ABS的另一个重要因素是增加融资的同时不会新增有息债务。但监管已将ABS融资纳入参考范围，隐藏债务作用将下降，发行动力也会随之减弱，因此预计未来ABS融资规模再度爆发的可能性不大。

　　房企资金压力能否得到缓解

　　12月6日，中国人民银行（下称“央行”）宣布将于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。对此，陈宵表示，上述举措有助于房企资金压力得到缓解，预计更多优质民营房企融资计划将会获得审批，融资规模或将有所扩大。

　　值得关注的是，12月1日，中国银行间市场交易商协会受理碧桂园、龙湖和中海3家房企的中期票据注册申请。据悉，碧桂园和龙湖计划分别在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据，中海拟发行100亿元中期票据，募集资金均将用于偿还金融机构贷款。

　　此外，自11月初中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会后，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、美的置业等房企均表示，近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

　　即便融资开闸，但部分房企资金链压力仍得不到缓解，流动性危机尚存。“今年房企到期债务压力较大，房企不得不动用存量现金偿还债务，现金流进一步承压。”中银证券研究部分析师夏亦丰指出，经估算在当前融资和销售环境没有改善情况下，预计2022年房企债券和信托月度净偿还量平均在600亿元左右，平均每月净偿还量/预计销售回款在9.5%-14.3%之间，说明房企未来一年刚性兑付的债务压力不断走高。

　　在夏亦丰看来，目前民营房企仍处在持续出清过程中，可能需要1年或更多时间，房企的混沌状态大概率会延续到2022年年底。地方国企、城投平台托市将在集中土拍中成为主流，而城投平台拿地后大概率还是会找专业度更好的民营房企合作（不排除寻找央国企合作），预计有两种模式：一是一段时间后直接转让，民企或以收购形式进入；二是直接引入民企“操盘”。