土地拍卖门槛降低 现房销售利好购房者

　　记者 孙蔚

　　土地市场是楼市的晴雨表。近日，多地迎来第三批次集中供地。作为今年最后一次集中供地，第三轮供地规则有何调整？是否会延续此前土地溢价率走低的现象？尤其是北京在第三批次集中供地时，有6宗地被设置了竞现房销售环节，这将对市场产生哪些影响？《中国消费者报》记者对此进行了采访了解。

　　土地拍卖门槛降低

　　第二批次集中供地刚刚落下帷幕，深圳、上海、北京、南京、苏州、广州、福州等部分热点城市近期就迅速拉开了第三批次集中供地的帷幕。

　　结合多地发布的供地公告来看，相比于前两次集中供地，第三批次集中供地在土地出让规则上有明显的变化，比如提高房价销售上限，让利润更有空间；适度放宽保证金支付期限；降低参拍门槛，调动房企积极性等。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐对《中国消费者报》记者表示，具体来说，第三批次供地较第二批次的规则有所放松，主要体现在房企资质、资金要求以及配建比例三个方面。例如，在房企资质方面，南京降低了企业资质门槛，拿地资质从1级降至2级或3级，放宽了联合拿地的限制；在资金要求方面，苏州的保证金比例从第二批次部分宗地的50%下调至第三批次全部宗地的30%，且首付款比例由60%下调至50%，而广州允许土地款分期支付，部分宗地将一个月内一次性付清总价的要求取消，调整成最长6个月内付清；在配建比例方面，部分城市减少了有配建要求的地块出让，如合肥第二批次仅有2宗地无配建保障性租赁住房要求，而第三批次则有9宗地无此要求，同时，配建保障性租赁住房面积比例在20%以上的，从第二批次的40%降至第三批次的30%，为房企留下一定的利润空间。

　　不过，许小乐指出，针对房企资金来源审核、土地溢价率不得超过15%，以及通过摇号、竞（定）品质方式确定竞得人等土地拍卖规则依然没有放松，这表明在稳地价的目标下，防止土地金融化、杜绝炒高地价的行为仍然是关注重点。

　　更多优质地块释放

　　由于在第二批次集中供地时市场降温明显，长沙、北京、沈阳、杭州、广州等地的流拍率均高达50%以上。为了降低流拍率、提高成交量，这些城市在第三批次时更有动力拿出优质地块供应，调动房企参拍的积极性。

　　许小乐对《中国消费者报》记者表示，从已公告的第三批次供地城市来看，成都、合肥、苏州、深圳、杭州等城市的核心区土地供应规模均有明显增加。以杭州为例，目前第三批次预公告的核心区供应规划建筑面积占比为39.0%，相比于第二批次的24.4%有明显上升。同时从地块条件来看，51宗地中有42宗为纯住宅用地，有利于房企算账与去化，进而提高房企的拿地意愿。

　　北京也拿出核心区的优质地块参与第三批次集中供地。近日，北京土地交易市场发布的第三批次住宅用地出让公告明确，共计12宗地，土地总面积约62公顷，总建筑规模约113万平方米，起始价总额336亿元，将于12月下旬集中成交。12宗地中，位于中心城区的有7宗地，土地总面积约40.4公顷，占比为65%，其中，朝阳区有6宗，约26公顷，丰台区有1宗，约14.4公顷。

　　诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对《中国消费者报》记者表示，本次是今年最后一批次集中供地，意味着这是房企今年补仓的最后机会，预计22城第三批次集中供地的整体市场表现或将有所回温，流拍现象有望减少。同时，土地拍卖门槛的降低将在一定程度上缓解房企的资金压力，促进企业的周转能力，此类举措或将在很大程度上激发房企的拿地意愿，增强市场信心。

　　置业者点赞现房销售

　　在各地关于第三批次集中供地的公告中，备受关注的莫过于北京关于现房销售地块大幅增加的消息。

　　据记者了解，在北京第二批次推出的17宗地中，只有1宗大兴黄村镇的地块是现房销售。虽然第二批次集中土地拍卖的整体过程较冷清，但是竞现房销售面积的该地块却是吸引房企争夺激烈的地块之一，最终竞现房销售面积达到54000平方米。也许是看到了置业者对现房销售的热情，在北京日前公示的第三批次12宗地块中，有6宗被设置了竞现房销售环节，尤其是很热门的朝阳区劲松街道地块，干脆就被定为全现房销售，也就是说，这个项目今年拿地，但至少要到2023年下半年甚至2024年才能销售。而且，该项目的指导售价为10.66万元/平方米，与同区域二手房形成价格倒挂。

　　其他5宗被设置了竞现房销售的地块分别为朝阳区管庄1宗、房山区拱辰街道1宗、门头沟区永定镇2宗和密云区水源路南侧地块1宗。除房山区拱辰地块设置了竞现房面积的上限为31000平方米外，其他4宗地的上限均为全盘现房销售。

　　那么，现房销售对行业发展有什么影响？对于买房人来说，意义何在？合硕机构分析师郭毅对《中国消费者报》记者表示：“现房销售具有划时代意义，因为相比竞共有产权份额、竞保障房、竞高标准建设方案等拍卖土地新招，只有竞现房销售面积是对房地产企业从拿地、生产到销售全流程都会产生直接影响的措施。”

　　记者发现，网友们对现房销售一致叫好。“家住大北京”表示：“所见即所得，可以让人真实充分地对比、衡量房子是否值得购买。有可能会出现的情况是，品质好的项目大家争抢着要买，品质差的项目根本卖不动。”

　　“慧声找房”则认为：“货不对板、卖家秀变买家秀的情况会大大减少，有效规避了延期交房及烂尾风险，可以促使新房的质量整体提升。”

　　而开发商们面对现房销售的情绪则较为复杂，现房销售会对企业资金链造成巨大的压力。据记者了解，杭州第二批次集中供地10宗试点现房销售地块全部流拍。

　　中原地产首席分析师张大伟对《中国消费者报》记者表示，北京现房销售目前仅作为试点，短期来看并没有大规模展开。对于中大型项目来说，若有部分楼栋需现房销售，在统一政府指导售价下，将有利于控制房价的平稳。