部分房企亏损扩大 降价、计提减值等是业绩下滑主因

　　“期末年度大考”成绩单即将揭晓，从目前发布的“预估分”来看，2021年，A股房地产板块亏损额大概率会创下历史纪录。

　　Wind资讯数据显示，截至2月14日，按照申银万国房地产行业分类，A股房地产板块126家上市公司中，已有62家企业发布了2021年业绩预告，其中超六成净利润下滑，28家预亏企业中，11家亏损额超10亿元。

　　“为加快销售回款而降价甩卖、计提资产减值、财务成本攀升以及交付项目受阻未能按计划结转等多重因素，是房地产相关公司盈利下滑，乃至亏损的重要原因。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，下半年销售市场回暖尚存不确定性，至于房企的盈利能力回升则需更长时间。

　　部分房企亏损扩大

　　Wind资讯数据显示，上述28家预亏房地产相关企业去年亏损总额预计为791亿元至950亿元，而这是以往A股房地产板块难以想象的规模。

　　排在亏损首位的是华夏幸福。1月28日晚间，华夏幸福对外发布公告称，预计2021年亏损331亿元至391亿元。公司2020年同期盈利36.65亿元。对此，华夏幸福表示，公司流动性自2020年第四季度以来出现阶段性紧张，出现金融债务未能如期偿还的情况，融资业务几乎停滞，对公司经营产生严重影响，导致公司业绩大幅下降。

　　另一个亏损超百亿元的房企是蓝光发展，其公告表示，预计2021年实现归属于上市公司股东的净利润为-120.37亿元。主要原因为债务逾期，资金紧张，造成本年内计划交付的项目施工进度受到不同程度的影响。

　　还有部分房企亏损原因是经营性亏损和计提资产减值准备共同导致的。某华中地区房企预计计提资产减值准备20亿元至30亿元，同时，受房地产市场整体下行影响，伴随公司在转型过程中，房产项目尽快完成清盘、转让和退出，也产生了减值。

　　不仅是房企，房地产产业链内的下游服务上市公司同样面临亏损压力。世联行于1月28日公告称，预计公司2021年度实现归属于上市公司股东的净利润为亏损8.5亿元至12.5亿元，上年同期为盈利1.1亿元。

　　世联行表示，报告期内因对部分房企应收项目计提减值准备，对业绩产生重大影响，其中某大客户资金周转困难，出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情况。截至2021年12月31日，世联行对该客户应收款项余额约为12.66亿元，其中应收账款约8.11亿元（含已逾期尚未兑付商业承兑汇票转入应收账款约3.11亿元），其他应收款约0.35亿元，未到期商业承兑汇票约4.20亿元。虽然公司一直与其积极协商寻求解决方案，但根据目前实际情况，世联行对该应收账款的可回收性进行了分析评估，认为减值迹象明显。同时对通过投资持有的1亿元其他非流动金融资产计提资产减值准备。

　　此外，世联行认为，将面临应收账款、应收票据和其他应收款无法及时回收的风险。世联行对此类有客观证据表明已经发生了信用减值的应收款项合计约2.22亿元，按单项计提坏账准备并确认预期信用损失。

　　在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来，房地产相关企业2021年业绩亏损主要是以下原因，第一，由于2021下半年市场下行压力的影响，地产销售不及预期，同时为了加快销售与资金回款，房企多采取降价处理，导致房地产销售毛利有所下降，可变现净值低于成本，进而出现亏损；第二，由于债务逾期，资金较为紧张，导致项目交付进程受阻，未能如期交付与去化，进而影响房地产业务的收入；第三，部分企业财务成本的增加，也在一定程度上加大了亏损幅度；第四，基于谨慎性原则计提相应存货跌价准备。

　　多重压力难解

　　不难看出，亏损面扩大的原因是多样化的，但当下销售市场遇冷、融资困难、资金链紧张的局面仍未彻底改善，多重压力下，A股房地产板块仍面临不少困难。

　　“2021年下半年，市场低迷，房企入冬。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，特别是投资布局集中在三四线城市的房企，降价明显影响利润，大面积“以价换量”的促销让亏损面进一步扩大，市场低迷仍在持续中。

　　据中指研究院统计，2022年1月份，TOP100房企销售额同比下降23.1%，其中销售额超百亿元房企较去年同期减少14家，超50亿元房企较去年同期减少31家。在宋延庆看来，2022年房企到期债务规模高，融资难、销售现金回流难、资产转让难的市场格局仍未改变，缩表出清仍是今年房企要解决的难题，市场信心有待回升。

　　对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，2021年下半年以来，房地产销售剧烈下滑，尽管政策上在边际改善，但市场还没有出现明显回暖，还在深度调整。或许，今年二季度以后房地产销售会逐渐回升。

　　至于接下来房企如何布局，刘水进一步称，今年不同类型房企会落实不同发展战略。比如，实力强劲的央企及经营稳健的民企依然会积极获取优质地块，为后续发展做好储备。杠杆高的企业、流动性困难的企业，会基本停止拿地，节省支出，确保现金流。今年房企的压力，上半年会大些，下半年会有好转。上半年，市场销售、融资等改善有限，房企压力依然较大。下半年，随着各地政策落地，市场回暖，房企压力将明显好转。