“小阳春”热度回落 分化持续，一线城市韧性较强

　　当“小阳春”伴随着气温的走高而退热，国家统计局5月17日公布的数据显示，4月70个大中城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落。

　　从城市数量上看，4月70城新建商品住宅价格环比上涨城市数量为62个，较上月减少2城;下跌城市7个，较上月增加2城。二手住宅价格环比上涨城市数量为36个，较上月减少21城;下跌城市34个，较上月增加21城。

　　“在经历了3月的房价普涨后，4月市场有所回落。但整体看，下调城市依然是少数，今年楼市‘小阳春’在4月份虽然降温但仍有一定热度。”中原地产首席分析师张大伟认为。

　　房价持续修复中正常震荡

　　新房数据显示，4月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月略扩0.1个百分点;二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

　　同时，受今年前4个月房价指数止跌和正增长影响，房价指数同比跌幅也呈现了持续收窄态势。易居研究院研究总监严跃进据此预计，今年6月份房价指数同比涨幅曲线有望转正。

　　“房价涨幅指标保持向好态势，企稳回暖的大趋势不变，充分说明各地房价回稳、信心复苏的大环境。”严跃进说。

　　2023年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网

　　从二手房看，4月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点;二三线城市二手住宅销售价格环比均由上月上涨转为持平。

　　“二手房价格整体接近停涨，主要是挂牌量大，刚需释放完毕(二手房小户型、区位优，有的有学位优势，刚需为主)，后续需求接续能力较弱。加上供应量大，前期下跌幅度大，持续时间长，居民对房价下跌有预期，导致二手房市场动力较弱。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析。

　　“各地要重视这一问题，积极化解二手房交易矛盾，包括税费成本降低、中介费用降低等，以促进二手房市场的盘活和有序运行。”严跃进表示。

　　“在一季度市场需求集中释放后，市场交易量季节性回落，价格环比涨幅收窄，这是市场修复过程中的自然回落和调整，是市场向合理中枢修复过程中的正常振荡。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，从整体看，市场价格依然保持修复走势。

　　2023年4月70个大中城市二手住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网

　　分化持续，一线城市韧性较强

　　“在1-4月新房成交量同比上涨的大背景下，房价的支撑力依然存在。”58安居客研究院院长张波认为，市场整体还是延续了复苏的趋势，但城市间的分化、区域性的市场波动依然存在。

　　其中，一线城市仍表现出较强韧性，这对全国市场预期修复有较好的提振作用。

　　“今年市场的复苏是从热点一二线城市开始的，尤其是一线城市的市场复苏更是在土地层面得到双重体现，比如4月的上海土拍成交总额成为今年1-4月全国最高，大型品牌房企的积极参与，导致热门地块争夺更为激烈。”张波说。

　　“因此虽然成交量环比在3月有一定下滑，但房价依然保持了坚挺。一线城市的房价未来波动会呈现振幅小、向上趋势不变的态势。”张波认为。

　　再看二线城市，分化依然在持续。成都、重庆、海口、武汉等在内的二线城市在4月依然保持了房价的持续上涨，李宇嘉认为，这主要与新房供应，二手房交易情绪，近期需求端鼓励政策等有关。

　　东北的长春、沈阳等城市则呈现出一手房涨、二手房跌的情况。张波认为，这也显示出用户心态的变化，更多的新盘促销带动入市节奏提升，但二手市场的温度依然难提升，市场的复苏呈现胶着化。

　　三四线城市的市场复苏总体依然偏慢，部分城市的房价上涨仍显动力不足。但银川的表现则颇为亮眼，此次成为新房价格环比涨幅最快的城市。

　　“银川等城市在过去几年房地产调控后市场降温，去年11月份涨幅排名还非常靠后。当前成为第一，是非常好的楼市企稳回暖的代表。”严跃进表示。

　　张波也解释道，为了加速区域市场热度提升，4月不少城市在政策放松的同时，积极推出“团购”方式，通过价格层面的优惠来吸引更多的需求者加速入场，这在一定程度上也会导致城市总体房价阶段性波动。

　　4月以来，楼市的提振政策仍然持续加码，包括杭州、合肥等重点城市缩小限购范围，上海上调多子女家庭住房公积金贷款额度，北京房山发布引才聚才政策等。刘丽杰预计，短期住房政策保持宽松并持续生效，有助于促进市场量价平稳修复。

　　“预计5月房价表现仍将保持和4月相当水平，部分热点城市复苏的节奏有所保持，但部分城市还将在底部徘徊积蓄力量。”张波认为。(完)