保租房与机构化长租房要“两条腿走路”

　　在今年全国两会期间，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题成为热议话题，住房问题关乎民生福祉，其中，住房租赁市场发展亦受到各方高度关注。全国政协委员、民进中央经济委员会副主任范小云接受记者采访时建议，以保障性租赁住房与机构化长租房“两条腿走路”的发展思路，提高机构化长租房占比，鼓励提升金融政策对市场化、专业化长租机构的支持力度，以促进长租市场平稳健康发展。

　　保租房与机构化长租房要“两条腿走路”

　　2023年12月29日召开的国务院常务会议提出深入推进以人为本的新型城镇化。这对提高经济和人口承载能力提出新要求，而随着住房租赁体系逐步健全，保障性租赁住房与机构化长租房将发挥不同功能，支持推进以人为本的新型城镇化。

　　《中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，租房人群对居住品质提出了更高的要求。但是，目前大城市中约40%的租赁房源存在户型陈旧、装修老化、配套缺失等问题，难以满足租房群体的品质居住要求。

　　如何确保租房人群切实享受到品质租房体验?对此，范小云提出，持续坚持保障性租赁住房与机构化长租房“两条腿走路”的发展思路。保障性租赁住房作为福利性政策住房，应发挥民生居住的“兜底性”“补充性”作用。机构化长租房应按照市场化原则，逐步成为市场主力，在一定程度上承接并盘活“购买型”“自有型”存量住房，通过标准化改造出租，使存量房回归居住属性。分层分类、有序推进，全面提高租赁住房供给水平，满足不同类型人群的多元化品质租房需求。

　　范小云建议鼓励保租房项目引入专业化规模化长租机构参与运营管理。她认为，长租机构长期深耕市场，一方面沉淀了较多的租客客群，同时基于APP线上化等科技手段，利于降低获客成本并大幅提升出租效率。另一方面，对租客租房需求更具精准的判断力，实现“一房一策”“一客一策”精细化运营能力。此外建议，长租机构通过建立规范化、标准化租赁合同、网签备案等手段，建立保租房运营的信用评级机制，保证交易真实性，帮助主管部门完善监督管理体系。

　　应尽快提升专业长租机构占比

　　在我国，目前仍有大量出租房由个人房东自行出租，此类传统双边交易关系在信息对称、押金支付、租期稳定等方面容易给相关部门造成“纠纷难溯源”，日常“难管理、管不到”等痛点，因此需亟待提升机构化占比，促进市场规范管理、提高监管程度。

　　对此，范小云建议，提高机构化长租房占比，鼓励多套房的个人房东，将闲置房屋委托长租机构管理出租，此举对承接租房需求、维护住房租赁市场秩序、便于主管部门监管均是有益的。

　　在维护住房租赁市场稳定健康方面，范小云还鼓励长租机构向委托出租的房东，设置保底收益机制，以及鼓励长租机构为符合条件的租客免除租房押金。

　　例如，对于房东方面，长租机构可通过对市场行情、租金预期、房屋品质溢价等一系列因素综合研判，设计一定比例的保底收益并按月向房东支付，此举将避免早前租房市场中“高收低出”的模式弊端和资金链风险，以及出租空置期加长而导致的房东收益损失，进而保障房东权益长效稳定。对于租客方面，长租机构可与征信机构联合，对达到一定信用分的租客免除租房押金，这将有助于降低新市民、青年人的租房压力，推动全社会信用体系建设。

　　支持对规模性长租机构的金融信贷支持力度

　　住房租赁本质上属于民生行业，长租机构作为重要的市场化运营主体和民营企业，降低其融资成本并提高融资效率非常必要。然而，当前市场化长租机构主要以房屋运营为核心模式，并不自持资产，同时受限于主体信用评级，导致直接融资成本较高。

　　对此，范小云建议，在融资政策方面，充分贯彻中央经济工作会议“充分激发各类经营主体的内生动力和创新活力，促进民营企业发展壮大”的指导精神，通过提供更为便利的融资渠道、降低融资成本。这样有助于长租机构获取更高效、低成本的金融支持，使民营长租机构更有动力参与社会存量房的更新改造、激活房屋的使用价值，扩大高品质供给满足租房群体的居住需求，进而提升机构化占比、健全长租市场规模。同时，支持规模性民营长租机构参与住房租赁担保债券发行、房地产投资信托基金，如REITs、ABS等，增强资产信用，提升融资和资金循环能力。还应为民营长租机构引入商业银行信用担保等方式(如商业银行信用担保)，以提升受担保的民营长租机构主体信用评级，助力实现可持续的长远稳健经营。