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21世纪不动产卢航:未来中介行业需要多样化与竞争
2018-07-27 15:25:53    来源:北国网    责编:

   对于国内的房产经纪行业而言,今年可谓 “多事之秋”:年初时,链家重启德祐品牌走上加盟道路,同时贝壳频频在各类媒体亮相;年中时,58携手一众一二手房服务商誓师真房源,中原首次推出了加盟品牌“原萃”;而在刚过去不久的7月5日,随着西双版纳的签约,21世纪不动产完成了百城布局,继续向万店目标迈进。

  这是一个行业剧变的阶段,随之而来的是对现状的困惑以及对前景的迷茫。中介企业应该宣导什么内容?平台与经纪人应该构建怎样的关系?未来的平台发展会是怎样的?与常见的观点不同,21世纪不动产总裁兼CEO卢航近期在公开场合提出了一些相反的见解。

  真房源与楼盘字典只是基础

  58近期的动作,让“真房源”这个字眼再次出现在人们的视野中,在大众的认知中,一直有一种将真房源视作衡量中介企业唯一准绳的观点。不过在卢航看来,真房源并不是独家武器,担不起如此高的关注度。对于以实体门店立身的中介企业而言,房源的真假其实从来都不是一个问题。

  以21世纪不动产为例,其近两年能够迅速扩展至102个城市、超4250家门店的可观规模,关键在于M+模式对店间以及经纪人间协同合作的促进,而这种合作的基础正是真房源。卢航指出,在21世纪不动产体系内的全国门店,相关合作比例已经达到了40%,部分城市的合作率甚至高达70%以上——在这种机制内,真房源的存在是不需特别言明的基础,每一单交易都是立足于实实在在的房源。

  21世纪不动产总裁兼CEO卢航

  卢航表示,行业内其实不存在所谓的假房源,只有系统级房源和经纪人所发房源的区别。经纪人间的恶性竞争是部分平台上存在假房源的根本原因,当任何一个网站接入100万名经纪人,并给到每人一个端口去上传房源时,自然难以保证所有房源的真实性。

  因此,21世纪不动产与58的合作就是希望通过系统级的房源对接,从根源上解决平台的真假房源问题。卢航透露,目前研究的可能方案是各企业将加密的房源推给58,各家房源进行比对,58对外只展示一套房源,但会显示不同的品牌信息,由客户自主选择使用哪家的服务。另外,行业也在建议推行经纪人实名上传房源制,通过惩罚机制来规范经纪人的上传动作。

  类似境遇的还有楼盘字典,第一次将这一名词抛出的企业确实收获了更多的关注;但在行业内部,这也是一个并不值得频繁宣传的概念。“楼盘字典某种意义上并不值钱,只是门店做楼盘最基础的一项工作。每当21世纪不动产进入一个新的城市,大概一个星期左右就能完善相应的工作了。”卢航直言,只要合作平台需要,完全可以将楼盘字典无偿提供给对方。

  保护企业家才能保障经纪人利益

  “刚开始有一波互联网公司进来是这样的逻辑,说我互联网公司干嘛要跟老板合作,就跟经纪人合作,这个单子一做,直接把钱给你,不报给老板。然后合作最热闹的店,公司很快就倒了,相应的经纪人也就没有了。”

  类似的情况还再重演,让经纪人上传房源,由经纪人互相进行售卖,去掉代表中间门店的店东环节,所谓的去老板化观点和尝试一直都存在于行业中。

  但这种观点显然忽视了经纪人从哪来的问题。要知道,新晋经纪人是从零开始一点点成长起来的,在最初的三到六个月培训学习时间内,经纪人是难以有所产出的,其有赖于门店和老板为其提供庇护。如果完全将老板抛开,经纪人团体的补给来源自然也就断了。

  而更为核心的问题在于,在实现全行业房源共享之前,发掘房源这一核心资源的任务是难以靠经纪人个人去独立完成的。卢航就指出,今天行业内最小的单位并不是经纪人,而是一个个的小团队,甚至连带看这一动作都不再是由一个人单独完成了。

  “企业和老板花了三到六个月的时间赔钱做投入,是希望经纪人能够慢慢成长起来,实现投资回报。如果一个平台不考虑接入的店东与企业家的利益,那经纪人的体验可能也好不了。”卢航表示,从平台的角度而言,不应该仅仅考虑经纪人,而是应该平衡所有下层主体间的关系,通过保护企业家来保障经纪人的利益,“老板破产了,经纪人可能也就失业了。”

  多样化与竞争是未来方向

  实际上,去老板化的思潮并不能简单地评论为错,而是显得有些不合时宜,因为其立足的基础——全行业房源公盘共享机制,即MLS还远未实现。

  在MLS的情境下,所有市场流通的房源都进入统一系统中,有资质的经纪人可以自由查看,通过作为卖方或买方的代理,互相合作来促成交易。而目前国内行业的现状是,单边代理机制远未完善,全行业MLS的基础建设更是迟迟没有官方牵头。

  因此卢航认为,可预见中的行业近景应该是这么一种方案:在这一阶段,跨行业的流量平台与单一品牌企业的网站是共存的,中介企业除了通过自身的品牌网站实现真房源的上线,还可以选择是否接入其他平台,要接入哪些平台,以及接入的程度有多深;从平台角度而言,直接对接企业系统层级,也就从根本上规避了最初提及的房源真假问题。

  “关键是怎么定义平台,今天58覆盖的店差不多已经有10万家了,上面就有100多万经纪人,大家并没有觉得这个事好像对行业有特别大的伤害。如果你要做平台,要稍微少做一点事情,去支持它的多样化,而且一定要支持竞争。”卢航指出,平台的工作应该停留在房源展示层面,再往下的事交给企业去干。既然门店老板是目前行业中不可或缺的一环,而其需求又是多样化的,平台要考虑的重点应该是如何去满足其各不相同的要求。

  “今天我们行业的生态是有问题的,没有一个人喜欢中介公司,因为体验很差。一方面在于信息的混乱,另一方面在于行业基本是不分工的,中介公司把什么都干了。”卢航认为,真房源、真人、真服务以及真交易应该成为行业的最基本要求,在此基础上,多样化和充分竞争才是行业未来的健康生态状态。

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