租购并举 万科三大主业竞争力凸显

　　在万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)迎来成立40周年之际，公司在2024年上半年的业绩报告中展现了其坚守财务安全底线的决心与成效。8月30日晚，万科发布了半年报，报告期内实现营业收入1427.8亿元，二季度经营性现金流净额较一季度显著改善，实现42亿元正向现金流。同时，万科在多赛道REITs领域取得突破，商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程，彰显了万科在三大主业领域的持续竞争力。

　　万科表示，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大;而从短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。政策端，对多样化住房需求的支持也让买房变得更容易。各个城市在因城施策的导向下，无论是购房门槛，还是首付成数和利率水平，都已经尽可能的向各类住房需求放开和倾斜。消费者的信心在逐步恢复，居住支出负担有明显降低，购买力也在提振，这为需求的复苏创造了良好的条件。在供给端，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计5亿平米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。

　　上半年，万科通过经营层面的努力，实现了现金流的明显改善。截止6月，万科全力销售跑赢大市，并保持了业内领先的回款率，销售回款近1300亿元。积极推进大宗交易和资产盘活，1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流相较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流。通过积极行动和努力，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。

　　守住安全的同时，万科也在立足长远寻找发展机会，积极响应国家对于房地产行业建立新模式的要求，在多赛道REITs突破、综合住区产品创新、物业服务探索增量市场、租赁业务发展模式突破等方面，实现积极进展。

　　伴随房地产行业发展变化，REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一。未来，全国有百万亿级的存量资产体量，REITs市场发展仍有巨大空间，可以说，对REITs工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。

　　同时，房地产已经从“有没有”转入“好不好”的时代。正如住建部部长两会期间对房企的寄语，“今后要拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务，谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设好房子，提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”上半年，万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，稳步提升核心竞争力。

　　万科综合住区业务销售跑赢大市，高质量交付7.4万套房子，逐步建立新发展模式下的产品能力、投资能力“护城河”。上半年万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。同时，万科持续优化客户交付入住的全过程体验，交付前邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量;交付现场优化流程，78个项目实现“交付即办证”。做好当期销售和交付的同时，万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品。万科积极研发的“未来城市理想单元”产品并已于上海率先落地，成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。与此同时，万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%。

　　租购并举，长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，客户满意度及出租率双双达到95%。上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。同时，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。此外，泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。

　　物业服务积极于存量中发现增量，用新能力抓住新机会，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。

　　万科在REITs领域的探索和实践，为公司乃至整个房地产行业的新发展模式提供了新的思路。4月，印力REIT的成功上市，以及保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT的申报进程，都标志着万科在资产证券化道路上迈出了坚实的步伐。同时，万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，进一步丰富了公司的资产证券化工具。

　　万科积极响应国家对房地产行业建立新模式的要求，在综合住区产品创新、物业服务探索增量市场、租赁业务发展模式突破等方面实现了积极进展。万科通过精准投资和优化客户体验，建立了新发展模式下的产品能力和投资能力的“护城河”。

　　万科近期公告，公司骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票，增持股份自愿锁定两年。这一举措不仅体现了万科团队对公司前景的坚定信心，也进一步绑定了广大骨干员工与公司发展的利益。

　　随着各类房地产利好政策的落地，市场逐渐恢复，万科等房企将迎来行业新发展阶段的机会。万科将继续在坚守财务安全底线的同时，不断探索和实践新的业务模式，以创新驱动发展，迎接行业的新机遇。