房地产确实到了拐点，虽然有空间

　　我讲一下房地产的问题。从人口的角度讲房地产，我觉得没有问题，人口是非常核心、非常关键的变量。但是影响房地产的因素除了人口之外，还有人均收入的增速。之前也有图是比较中国、日本、韩国的人口结构变化来讲房地产的投资，如果这样比的话，中国相当于日本的80年代后期，韩国90年代的后期，但是从人均收入角度来讲，可能相当于日本的70年代中期、韩国大概八九十年代的时候，那个时代房地产是有利可图的。其实这也是不同的角度，还是比较复杂的问题。从目前的市场来看，房地产比较分化，一线、二线城市需求还是存在的。

　　从高频数据来看，在2021年11月经济下行很快，但是主要是被房地产的前瞻性指标所拖累，看最右边的那条线，下行最快的是包含房地产的高频数据，它的下行速度已经达到了2014年和2020年疫情的时候，也就是说如果再不放松对房地产市场的调控的话，2022年一季度可能会面临2014年那么糟糕的情况，我想这也不是我们愿意看到的。

　　房地产确实到了拐点，虽然有空间，但是确实到了拐点。拐点的意思是说整个房地产的新增贷款占总新增贷款的比重不断下降。现在对银行的房地产的贷款集中度的管理已经成了一个硬指标，在这种情况下要增加整个市场的投资需求，仅仅放开限购、放开房地产的调控是不够的，需要把整个融资成本往下压。现在应该说整个融资成本是在往上走的，在降息之前，我们看到2021年7月份降准之后，人民银行的贷款利率没有下降，是在上行的，这很显然仅仅依靠降准这种工具是不够的，后续还需要降息，就看怎么降。

　　之前大家也很担心降息之后资产价格会暴涨。这次看下来，好像压力没那么大，市场利率已经走在了央行前面了，连续大概两三个月低于MLF的利率水平。在这个阶段如果不降基准利率会遇到什么问题？长短期的期限溢价会不停往下压。期限溢价不断下行，实际上就反映了增长预期是不断恶化。所以基准利率是有压力的。

　　看银行资产负债表更清楚，把银行的信用分为真实需求和配置需求，真实需求可以用正常的信贷来表示，配置需求用票据来表示。现在票据已经降到历史低点，票据的规模在不断上升。从历史经验来看，一旦票据占新增贷款的比重达到一个周期的高点，就到了应该降息的时候，宜早不宜迟。降息政策效果最好的年份是2012年，当时降了两次马上经济就稳住了。我觉得目前这个阶段把利率做一个调整是必要的。

　　（作者肖立晟系中国社科院世经所全球宏观经济研究室主任，本文为作者在中国发展研究基金会主办主题为“2022年宏观经济形势展望与政策分析”的博智宏观论坛上的发言。）